Kúpa, darovanie a zámena nehnuteľnosti
Pomoc pri bezpečnej kúpe, darovaní alebo zámene nehnuteľnosti na Slovensku zo zahraničia.
Žijete v zahraničí a chcete na Slovensku kúpiť byt, dom alebo pozemok, prijať nehnuteľnosť darom alebo uskutočniť zámenu? Samotný pobyt mimo Slovenska vám v tom nebráni. Pred podpisom zmluvy je však potrebné preveriť právny aj faktický stav nehnuteľnosti, oprávnenie prevodcu s ňou nakladať, prípadné ťarchy a spôsob bezpečného zaplatenia kúpnej ceny.
Pomôžeme vám preveriť list vlastníctva a nadobúdací titul predávajúceho, pripraviť kúpnu, darovaciu alebo zámennú zmluvu a nastaviť bezpečné podmienky prevodu nehnuteľnosti. Ak žijete v zahraničí, na základe plnomocenstva vás môžeme zastupovať v konaní s katastrom, resp. príslušným okresným úradom.
Áno, aj keď dlhodobo žijete v zahraničí, môžete na Slovensku kúpiť nehnuteľnosť. Pri bytoch, domoch a väčšine bežných nehnuteľností to spravidla nie je problém. Opatrnejší treba byť najmä pri kúpe poľnohospodárskej pôdy, kde platia osobitné pravidlá.
Ak teda plánujete kúpiť byt, rodinný dom, apartmán alebo bežný stavebný pozemok, dlhodobý pobyt v zahraničí spravidla nepredstavuje problém. Ak však ide o ornú pôdu, vinicu, sad alebo inú poľnohospodársku pôdu, je namieste vopred preveriť, či sa na kúpu nevzťahuje osobitný režim podľa zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a teda či sa na túto kúpu nevzťahujú obmedzenia podľa § 7 tohto zákona.
Nie, pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku nemusíte byť osobne prítomný.
Môžete splnomocniť inú osobu, aby za vás podpísala potrebné dokumenty alebo podala návrh na vklad do katastra. Dôležité je, aby bola plná moc pripravená správne a aby bolo z nej jasné, na aké úkony zástupcu splnomocňujete. Ak žijete v zahraničí, býva rozumné dať podpis na plnej moci úradne overiť a vopred si preveriť, či nebude potrebná aj apostila alebo úradný preklad.
Najdôležitejšie je overiť list vlastníctva a skontrolovať, či je predávajúci naozaj zapísaný ako vlastník. Zároveň si treba pozrieť, či na nehnuteľnosti nie sú ťarchy, plomba alebo poznámka, ktoré môžu signalizovať exekúciu, spor alebo iné riziko. Ak je na liste vlastníctva plomba, znamená to, že prebieha konanie smerujúce k zmene právneho stavu. Poznámka zase častokrát vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou (napríklad začatie výkonu exekúcie predajom nehnuteľnosti).
Ak nehnuteľnosť predáva fyzická osoba, treba si overiť aj jej totožnosť podľa dokladov a porovnať údaje s listom vlastníctva a kúpnou zmluvou. Ak sa predaj uskutočňuje cez splnomocnenca, treba dôkladne preveriť aj plnú moc a jej rozsah. Ak predáva právnická osoba, treba overiť, kto je oprávnený konať za spoločnosť. Alebo, ak si chcete ušetriť starosti, môžete všetkými úkonmi poveriť advokáta, ktorý už vie, na čo všetko si dať pozor.
Uvedená otázka je skôr praktická, ako právna, ale odpoveď je kladná. Teda áno, kúpu nehnuteľnosti na Slovensku možno financovať cez slovenskú banku, aj keď máte príjem v zahraničí. Rozhodujúce je najmä to, či je váš príjem stabilný, preukázateľný a tým akceptovateľný pre konkrétnu banku. Banky spravidla žiadajú doklady o zahraničnom príjme a posudzujú ich individuálne. Preto je najlepšie ešte pred rezerváciou nehnuteľnosti preveriť si v banke alebo u hypotekárneho špecialistu, či váš typ príjmu spĺňa podmienky financovania.
Je možné, že banka bude váš príjem zo zahraničia preverovať dôkladnejšie, ako by preverovala príjem na Slovensku, nakoľko ten si vie overiť pomerne jednoducho cez Sociálnu poisťovňu. Pri zahraničnom príjme takúto možnosť nemá.
Odporúčaný postup preto možno zhrnúť takto:
- najprv si v banke overiť, či akceptuje váš typ príjmu v krajine, v ktorej pracujete,
- príjem preukázať požadovanými dokumentami, ako sú výplatné pásky, pracovná zmluva, výpisy z účtu a daňové doklady,
- a až následne podpisovať rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.
Áno, slovenské banky takéto financovanie v zásade poskytujú, ale s jednou dôležitou podmienkou: nehnuteľnosť v zahraničí spravidla nemôže byť zabezpečením úveru. To znamená, že banky, ktoré tento typ úveru poskytujú, zároveň požadujú, aby bol zabezpečený nehnuteľnosťou na Slovensku, nie nehnuteľnosťou, na kúpu ktorej sa úver čerpá.
Áno, pozemok na Slovensku možno v zásade zameniť za pozemok v zahraničí, ale ide o niečo zložitejší proces, ako pri zámene pozemkov len na Slovensku. Dôvodom je, že takáto zámena sa bude posudzovať podľa práva oboch dotknutých štátov.
Slovenský pozemok sa bude prevádzať podľa slovenského práva a bude potrebný aj vklad do slovenského katastra. Pri zahraničnom pozemku treba splniť podmienky štátu, kde sa nachádza – napríklad osobitnú formu zmluvy, zápis do príslušného registra a podobne. Pri zámene pozemkov v dvoch jurisdikciách je preto vždy vhodné zohľadniť právnu úpravu prevodu nehnuteľností oboch krajín.
Odborná právna odpoveď už za 99 € s DPH
Získajte odpoveď na konkrétnu otázku od právnika s dlhoročnými skúsenosťami
Často kladené otázky
Zistite, ako prebieha spolupráca s nami – od objednania právnej služby, cez lehotu odpovede až po to, kto sa bude vašej veci venovať.
Právnu otázku nám môžete zaslať elektronicky prostredníctvom na to určeného formulára alebo e-mailom.
Po posúdení danej otázky a zohľadnení individuálnej komplikovanosti prípadu bude z našej strany odhadnutý počet hodín právnej služby na diaľku a stanovená záväzná cena. Až po odsúhlasení našej cenovej ponuky Vami sa objednávka právnej služby bude považovať za záväznú. To znamená, že odoslanie otázky nie je pre klienta záväzné.
Zmluva o poskytnutí právnych služieb na diaľku sa považuje za uzavretú až momentom odoslania záväznej objednávky právnej služby na diaľku zo strany klienta s povinnosťou platby.
Právne posúdenie Vašej otázky z pohľadu jej komplikovanosti a stanovenia ceny vykonáme spravidla ihneď, najneskôr však do 48 hodín. Uvedená lehota sa môže predĺžiť o dni víkendu, sviatky resp. dni pracovného pokoja.
Právnu radu dostanete vždy od niektorého člena nášho tímu odborníkov špecializovaných práve na oblasť práva, ktorej sa Vaše otázka týka. Bližšie informácie o členoch nášho tímu sú uvedené na tejto webstránke, ako aj webstránke boomandsmart.com.
V zásade platí, že Vaša otázka môže zahŕňať akýkoľvek právny problém, vždy sa na ňu s maximálnou zodpovednosťou pozrieme a poskytneme Vám kvalifikovanú právnu radu. Najbežnejšie a najčastejšie okruhy otázok, ktoré sa nám môžete pýtať, sú uvedené v časti „Oblasti poradenstva“. Tu nájdete aj nami vypracované voľne dostupné odpovede na tie najčastejšie otázky, s ktorými sa stretávame.
Právne poradenstvo a právne služby celkom poskytujeme primárne podľa právneho poriadku Slovenskej republiky a práva Európskej únie. V našom tíme pôsobia aj znalci pre oblasť medzinárodného práva a preto Vám budeme vedieť poradiť prakticky s akýmkoľvek náročným problémom a to tak podľa práva Slovenskej republiky, práve Európskej únie, ale aj práva zahŕňajúceho medzinárodné dohovory a iné právne akty.